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张俊廉与何京昌等房屋买卖合同纠纷案

2017-09-23 16:30:24 来源: 本站

[裁判要旨]房屋认购权转让如未违反法律法规禁止性规定即为有效;夫妻一方卖房后反悔以另一方不知道或不同意为由要求确认合同无效的,应由其承担举证责任。

评选理由:本案涉及房屋认购权转让的效力,以及以夫妻另一方不同意或不知道为由要求确认卖方合同无效时的举证责任分担问题。本案审理中的亮点是:准确定性了转让标的物为单位团购房的认购资格,并确认了此转让合同的效力,在审理类似案件的指导思想和法律适用等方面具有一定的指导意义;结合婚姻法及司法解释,对夫妻以一方不知情为由反悔的情形,明确指出需由其负举证责任,树立了一条解决此类案件的审理原则,对于解决此类纠纷有积极的意义。

 

[案情]

20071112,张俊廉与何京昌签订《购房协议》。约定:张俊廉同意将其所在呈贡白龙潭市政小区认购配套商品房及车位出售给何京昌。并就转让费价格、办理房屋的交付、过户手续、费用等进行了约定。在该协议下方张俊廉签字处载明“无产权共有人”,后何京昌按协议约定共支付张俊廉367520元。张俊廉按单位规定时间将何京昌支付的款项足额交到房地产开发公司。另确认,197636,张俊廉与盛安仪登记结婚。2010119,张俊廉与云南奥宸房地产开发有限公司就购买星泉湾组团第四幢第1单元第3302号房签订商品房购销合同,盛安仪系共有人。后因双方发生纠纷,张俊廉诉至一审法院,请求确认20071112《购房协议书》无效。何京昌提出反诉,请求确认双方所签购房协议有效;并由张俊廉继续履行所签购房协议,在取得位诉争房屋的房产证后五个工作日内将产权过户到反诉原告名下。

 

[审判]

上诉人(原审原告、反诉被告)张俊廉。

被上诉人(原审被告、反诉原告)何京昌。

一审法院认为,张俊廉、何京昌之间签订的购房协议实际上是对张俊廉所有的认购房屋资格的转让,属于当事人之间自愿处分权利的一种民事行为,应为有效。何京昌已按合同约定将购房款及转让费交给张俊廉。关于张俊廉辩解的购房协议涉及张俊廉妻子盛安仪的利益,房屋是共同财产权益并未征得第三人的同意,张俊廉私自处理共同财产是无效协议的主张,根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条,夫或妻一方对于夫妻共同财产有平等的处分权,由于夫妻之间特殊的身份关系,夫或妻一方对夫妻共同财产的处分行为对于相对人来说,不论从主观还是客观上均无法知道该处分行为是否只是个人的意思表示,据此,张俊廉的诉讼请求于法无据,一审法院不予支持。遂判决:一、驳回本诉原告张俊廉的诉讼请求。二、反诉原告何京昌与反诉被告张俊廉继续履行20071112签订的《购房协议》。三、驳回反诉原告何京昌的其他诉讼请求。

二审法院经审理认为:双方20071112所签《购房协议》,系双方真实意思表示,并不违反法律、法规的禁止性规定,合法有效。该合同转让的标的物系张俊廉对其单位团购房的认购资格,张俊廉主张所签合同无标的之主张不予支持。对于盛安仪是否同意转让争议房屋的认购权及其事后是否将该意思表示通知何京昌,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第二款规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”,在张俊廉与何京昌所签《购房协议》中,在张俊廉签字下方,已标明“无产权共有人”,且自双方签订购房协议后至一审起诉前将近三年的时间里盛安仪并未向何京昌表示其不愿意卖房,在此情况下,张俊廉负有证明何京昌在明知盛安仪不同意出卖争议房屋仍与张俊廉签约的举证责任,而张俊廉、盛安仪并未能举证证实其主张。故昆明市中级人民法院对张俊廉、盛安仪的该项主张不予支持。判决驳回上诉,维持原判。

 

[评析]

本案争议的焦点是:张俊廉与何京昌之间的购房协议是否有效。尽管双方所签协议虽名为购房协议,但实质是由张俊廉将其在市政府小区房屋及车库的认购权转让给何京昌。张俊廉在签订协议时,对本案诉争房产未取得产权,是一种期待利益,应属债权范畴。对该权利的转让,其个人完全可以做出意思表示;且退而言之,何京昌以向张俊廉支付转让款、向开发商支付购房款的方式善意取得房屋,在签订协议、交付房屋将近三年的时间,盛安仪一直未提出异议,其对涉及如此巨大的家庭财产不知情,显然与常理不符。因此,原告有理由相信转让该房是被告夫妻共同意思表示。诚实守信是发展社会主义市场经济的基本原则,是建设和谐社会的基础。张俊廉作为完全民事行为能力人,在签订合同时,应当知道如何行使民事权利及其实施的行为所产生的法律后果,不能因时间、环境变化所造成追求利益的落差,而意欲反悔约定,这样势必会助长一种随意悔约、违背诚实信用的不良社会风气,不仅与我国《合同法》维护交易稳定和维护社会经济秩序的立法目的相悖,也有悖于诚实信用原则。根据本案具体情况综合判断,应认定张俊廉、何京昌签订的《购房协议协议》合法有效。

 

一审判决书:昆明市五华区人民法院(2010)五法民二初字第457号。

二审判决书:昆明市中级人民法院(2010)昆民一终字第553号。

二审合议庭组成人员:

审判长:起俊;代理审判员:田庄、汪佳

案例提供单位:昆明市中级人民法院民一庭

编写人:田庄


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